Stąd ich rozliczenie powinno opierać się na ogólnych zasadach ujmowania kosztów w czasie, w zależności od ich charakteru (tj. bezpośredniego lub pośredniego związku z przychodem). Taka kwalifikacja nie zawsze będzie prosta, przepisy podatkowe nie definiują bowiem szczegółowo pojęcia kosztów bezpośrednich i pośrednich.
Z charakteru działalności deweloperskiej wynika, że tego typu inwestycje generują koszty podatkowe na długo przed uzyskaniem pierwszych przychodów ze sprzedaży.
Bezpośrednie i pośrednie
Dlatego kluczowe jest wyodrębnienie możliwie najszerszego grona kosztów o charakterze bezpośrednim, wykazywanych w dacie uzyskania przychodów, tak aby zapobiec wygenerowaniu straty podatkowej, która do czasu sprzedaży mieszkań mogłaby ulec przedawnieniu, lub nierozliczonej w sytuacji, gdy sprzedaż całości mieszkań nastąpi w jednym roku.
Kosztami ujmowanymi w dacie osiągnięcia przychodu ze sprzedaży będą w szczególności te związane bezpośrednio z budową inwestycji, takie jak zakup gruntów, materiałów budowlanych, wynajęcia maszyn, prac budowlanych (w tym wynagrodzeń dla osób realizujących projekt budowy), koszty prac geodezyjnych i projektowo-wykończeniowych czy zagospodarowania terenu wokół budynku, koszty rozbiórki budynków wzniesionych na danym gruncie.
Koszty pośrednio związane z przychodem, a więc wykazywane w dacie ich poniesienia, to w zasadzie te, które ponoszone są przez dewelopera w celu prowadzenia przez niego działalności gospodarczej i powstają niezależnie od tego, czy podejmie się on realizacji inwestycji, czy nie. W praktyce chodzi przykładowo o koszty podatku od nieruchomości czy opłat za użytkowanie wieczyste, doradztwa finansowego, czy koszty procesu sprzedaży (np. marketingowe).
